por Luis Alejandro Rizzi, desde Buenos Aires

En la República Argentina, el contrato de locación está regulado por el código civil y por la ley 23091, como consecuencia de lo dispuesto por la constitución nacional, en el sentido que el dictado de los códigos civil, comercial, penal, de minería y del trabajo y la seguridad social es una atribución del congreso Nacional según lo dispuesto por el inciso 12 del art. 75, y debe tenerse en cuenta que el inciso 13 que dispone que también es atribución del Congreso “…reglar el comercio con las naciones extranjeras y de las provincias entre sí”.

La ley 23091 que ha modificado el régimen de la locación regulado por el código civil, establece plazos mínimos de duración de los contratos de locación pero excluye entre otros supuestos  “…a las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumirá que el contrato no es con fines de turismo” y esta excepción se mantienen en el art. 1199 del anteproyecto de nuevo código civil y comercial que está siendo considerado por el congreso de la nación.

Como vemos, la ley exige dos requisitos para considerar que una propiedad estuviera excluida de los plazos mínimos que tiene fijado el contrato de locación sea para viviendas o fines comerciales, el primer requisito es que  el arriendo tenga fines turísticos y el segundo que esa locación se realice en “…zonas aptas para ese destino”.

Esos requisitos son muy difusos, porque da por sentado que todos sabemos que significa “un fin turístico” y cuáles son las “zonas aptas” para el turismo.

De todos modos, parecería que ese margen de discrecionalidad queda limitado a la voluntad de las partes del contrato, serán ellas las que precisarán si el contrato de locación se celebró con “fines turísticos” y en una “zona turística”.

El art. 3 de la ley 4632 de la ciudad autónoma de Buenos Aires dispone que: “Se entiende por locación temporaria con fines turísticos a la que brinde alojamiento a turistas en viviendas amuebladas de manera habitual por un  período no menor a una pernoctación y no mayor a los seis meses”.

Como vemos, la ley local también da por sentado que todos sabemos qué es “un turista”.

Es obvio que la técnica legislativa deja mucho que desear,  ya que quizás la expresión “no residentes” hubiera sido más práctica y clara que  la palabra “turista”, ya que además hay “no residentes” que no  son turistas, como ocurre con el caso de las personas que debe cambiar temporariamente su residencia por motivos ajenos al turismo, sea por razones profesionales, comerciales o de negocios en general, por motivos de salud, de estudios, deportivos, familia, etc.

Cabe preguntarse ¿estos últimos casos estarían excluidos de las previsiones del código civil, de la ley 23091 y de la ley local 4632?

El art. 1508 de nuestro viejo código civil tiene una norma muy sabia que contemplaría estos supuestos, que dice: “Cuando el arrendamiento tenga un objeto expresado, se juzgará hecho por el tiempo necesario para llenar el objeto del contrato”, norma que se mantienen en el art 1199 del anteproyecto mencionado.

En este caso no cuenta el famoso plazo de los seis meses introducido por la ley 23091, que marcaria el límite de lo que se considera “fines turísticos”.

Un turista no residente en Argentina podría proponerse visitar toda la Argentina en un plazo de un año, y fijar su base en la ciudad de Buenos Aires, y para cumplir su objetivo podría decidir  alquilar una propiedad por ese plazo. Para la ley de locaciones no sería un “alquiler turístico” y para el código civil si lo seria según lo autoriza el citado articulo 1508.

Este tipo de contratos suscriptos por “no residentes” debería tener el plazo de duración que convengan las partes  para poder cumplir con el objetivo tenido en cuenta por el locatario, o como dice el art. 1508 del código civil, para lograr el objeto expuesto en el contrato de locación que puede ser o no “turístico”. Por ejemplo, la duración de un tratamiento médico, de algún curso de perfeccionamiento, de aprendizaje, de concreción de un negocio, etc….

La cuestión que debe plantearse es si este tipo de locaciones deben ser objeto de alguna regulación especial como la hecha por la ley 4632, cuya constitucionalidad podría ser puesta en duda, ya que en este caso la Ciudad estaría legislando sobre una materia que le estaría vedada por lo expuesto al inicio de esta nota, y si esta modalidad compite con lo que serian modalidades tradicionales bajo el nombre genérico de “alojamientos”.

La ley 4632 dice que es un principio rector de la misma el hecho  de “...una creciente oferta de alojamiento no tradicional que utiliza la modalidad contractual de locación con fines turísticos…”.

Como hemos visto, la oferta de propiedades por lapsos breves no se trata de una modalidad no tradicional, porque ya estaba prevista en el código civil y en la ley 23091.

Por otra parte, el turismo es una actividad que por su naturaleza tiene que ver con el comercio interprovincial e internacional, y parecería que su regulación  es atribución excluyente del Congreso de la Nación, dado lo dispuesto por el mencionado artículo 75 inc. 13 de la Constitución Nacional, y que el turismo es comercio.

Conclusión, me parece un exceso que el Estado pretenda legislar expresamente en esta materia de locaciones con fines turísticos, mas allá de lo dispuesto en los códigos de fondo, en el  caso argentino código civil y cogido de comercio.

En todo caso, seria atribución del Congreso de la Nación y no de las legislaturas locales, y esta observación alcanza a la ley 4631 que regula los llamados establecimientos tradicionales, hoteles, hostales, etc.

Quedaría una última pregunta: el alquiler de propiedades a turistas o no residentes con fines diferentes a los de vivienda permanente, ¿es competencia para la hotelería?

Mi respuesta es negativa, pero me reservo los fundamentos para una próxima nota.

Suspenso que le dicen…

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