Hemos intentado destacar en español lo mas importante de la conferencia:
Según el Ayuntamiento de París, Airbnb registró una caída del 12% en el número de alquileres amueblados ofrecidos por personas entre septiembre y diciembre de 2017. Asimismo, en el sitio web de Booking.com, el número de anuncios cayó un 20%. % durante el mismo período. Estas caídas, que se explican por las regulaciones establecidas por las autoridades públicas, causan incomodidad. ¿Por qué frenar los alquileres amueblados que ofrecen los individuos, y por lo tanto, por qué limitar el turismo, mientras que este sector representa aproximadamente el 7% del PIB de Francia y permite a los franceses aumentar su poder adquisitivo?
Para comprender mejor los problemas que rodean este tema, es necesario revisar las razones del éxito de los alquileres amueblados. Son dobles: desde el punto de vista legal, la ley de arrendamientos es tan vinculante que las personas prefieren alquilar ocasionalmente a los turistas en lugar de alquilar a largo plazo mediante la celebración de un contrato de arrendamiento. De hecho, el inquilino que no paga su alquiler difícilmente puede ser expulsado, el procedimiento durante al menos dos años. Desde un punto de vista económico, el costo de los alquileres amueblados es generalmente más bajo que el de las habitaciones de hotel, lo que atrae a los turistas. Para los propietarios, el alquiler también representa una importante fuente de ingresos.
Pero el otro lado de este éxito está plagado de consecuencias:
- Aumentar la escasez de viviendas disponibles;
- La competencia con el sector hotelero provoca un descenso de la facturación y, por lo tanto, un aumento del desempleo en este ámbito.
- Pérdida de ingresos para el Estado debido a los medios propuestos, por ejemplo, por Airbnb para eludir los impuestos.
Para resolver estos problemas, las autoridades públicas han adoptado un reglamento original (I) con debilidades (II).
La reacción se hizo en dos etapas: primero, en 2014, con la ley para el acceso a la vivienda y una urbanización renovada conocida como la ley ALUR (A); luego, en 2016, con la ley para una República Digital (B).
A - La ley para el acceso a la vivienda y la planificación urbana renovada
La ley ALUR ha cambiado profundamente el procedimiento para alquilar un apartamento amueblado.
Por un lado, el artículo L. 324-1-1 del Código de Turismo organiza el procedimiento para el alquiler de residencias primarias y secundarias.
Por lo tanto, para el alquiler de la residencia principal, no existe una formalidad específica para satisfacer. La única condición que debe respetarse es que la duración de la contratación no debe exceder más de 120 días en el año bajo pena de tener que solicitar una autorización de cambio de uso (la residencia principal se convierte en residencia secundaria).
Para el alquiler de la segunda casa, una declaración en el ayuntamiento es obligatoria. La declaración especifica, en particular, la identidad y la dirección del declarante, la dirección del apartamento amueblado, el número de habitaciones que componen el apartamento amueblado, el número de camas o el período estimado de alquiler.
Sin embargo, para promover la vivienda social, el estatuto municipal adoptado por la ciudad de París vino a limitar los cambios de precios que resultan del mercado. Proporciona, por ejemplo, que la transformación de una vivienda de 100 m2 requiere 200 m2 en el sector privado o 100 m2 en viviendas sociales.
Como parte de la revisión constitucional a priori de la Ley ALUR, los senadores invocaron la violación de varios medios: derechos de propiedad; libertad contractual - contraria a las disposiciones del Código de Construcción y Vivienda. En su decisión n ° 2014-691 DC del 20 de marzo de 2014, el Consejo Constitucional validó el dispositivo creado.
La Ley ALUR fue el primer paso en la regulación de alquileres amueblados Esta ley establece que los municipios pueden decidir asignar un número de registro a cualquier alquiler amueblado ubicado en su territorio. La única condición es que primero se debe implementar un procedimiento de cambio de uso. Por lo tanto, este procedimiento de registro es obligatorio para las ciudades de más de 200 000 habitantes y los departamentos de Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis y Hauts-de-Seine desde el procedimiento de cambio de uso. es obligatorio en estos territorios.
El procedimiento de registro es opcional para los municipios con menos de 200 000 habitantes. Además, en estos, que no enfrentan ninguna tensión en la vivienda, la regulación es ligera y vuelve a lo que ya se ha dicho. Libertad de alquilar la residencia principal; declaración para el alquiler de segundas residencias. Cuando el municipio hace la elección del procedimiento de registro, debe configurar un servicio de registro remoto.
El arrendatario debe registrarse en línea y una vez recibida su declaración, el municipio emitirá un número. Este es un sistema de declaración y no una autorización previa porque la municipalidad no puede solicitar ningún documento u oponerse a una denegación de registro al arrendador. Un decreto de 28 de junio de 2017 ha venido a aclarar dos puntos relativos a este procedimiento de registro: - La información requerida para el registro –
Por otro lado, se requiere la plataforma de alquiler, como AirBnB, para controlar el período de alquiler de la vivienda que ofrece. Por lo tanto, más allá de los 120 días de alquiler, la vivienda ya no puede ser objeto de una oferta de alquiler en la plataforma.
Como abogados, lo que queremos resaltar son las fragilidades legales de este mecanismo. Son de tres tipos: se refieren al respeto de los derechos fundamentales y al servicio directivo europeo, así como a las particularidades de las disposiciones fiscales concebidas por el legislador.A - El respeto de los derechos fundamentalesEl mecanismo de restricción de la contratación turística obviamente afecta el derecho de propiedad y, más específicamente, la libertad de disponer de sus bienes y la libertad de contratación consagrados en la Constitución francesa y en el Convenio Europeo de Derechos Humanos.
El Consejo Constitucional examinó la Ley ALUR a la luz de las normas constitucionales francesas que garantizan estos derechos. derechos fundamentales, pero consideró que este mecanismo no es contrario a la Constitución francesa. Desafortunadamente, la motivación para su decisión es muy lacónica. Simplemente afirmó que la ley ALUR persigue un objetivo de interés general y que no infringe desproporcionadamente el artículo 16 de la DDHC que garantiza el derecho de propiedad. En esto, esta jurisprudencia no es excepcional: es muy raro que una ley que establezca una servidumbre administrativa que limite el derecho de propiedad, sin eliminarla, sea censurada por el Consejo Constitucional. Pero solo podemos observar que el Consejo Constitucional ni siquiera se molestó en pronunciarse sobre la violación de la libertad contractual. El juez ordinario, es decir el juez judicial y el juez administrativo, son competente para controlar la compatibilidad de la ley con la legislación europea, tanto en el derecho de la Unión Europea como en el derecho del Convenio Europeo de Derechos Humanos. Incautada por un solicitante quejándose, por ejemplo, de un e sanción por violación del mecanismo previsto por el legislador, el juez ordinario debe comprobar si es o no la ley ALUR viola el derecho européen.Il sería sin embargo muy poco probable que el juez ordinario encuentra una violación porque la Convención Europea sobre los derechos humanos, dejó a las autoridades nacionales un amplio poder de regulación del uso de sus bienes, ya que estas restricciones persiguen un objetivo de interés general y que no son excesivas, la apreciación ciertamente subjetiva.
A priori, la Ley ALUR cumple estas condiciones Por un lado, la protección de la vivienda permanente parece constituir un motivo de interés general que puede justificar un procedimiento de registro (prueba de necesidad). Por otro lado, el hecho de que la legislación francesa se basa en la distinción entre residencia primaria y secundaria, con un procedimiento de registro específico para los municipios que hayan implementado, de antemano, un procedimiento de cambio de uso, parte del objetivo de proporcionalidad. La inclusión de todos los alquileres amueblados, excluidos los servicios hoteleros, tiene como objetivo cumplir con la condición de no discriminación. Sin embargo, no podemos olvidar que esta legislación también fue exigida por los hoteleros.
Ciertamente, el legislador ha tenido cuidado de no motivarlo con el deseo de preservar el mercado hotelero. Pero uno se pregunta si el juez europeo no sería sensible a esta realidad.
Sanciones fiscales
Se podrían mejorar las sanciones penales para garantizar la efectividad del mecanismo anti Airb & b. Lo que está en cuestión no es el monto de las sanciones impuestas a los propietarios, sino el de las sanciones penales previstas para las plataformas que no respetarían la prohibición de alquilar las mercancías más de 120 días. Por lo que los profesores entendieron que queda mucho camino por recorrer más allá que se ha cumplido el primer paso.
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