por el Arquitecto Alvaro La Buonora


Un plan inoportuno

Se terminaron los siete años de vacas gordas. A la incertidumbre de los mercados in- ternacionales  se sumó  en el último mes la firma del tratado de intercambio de infor- mación tributaria con Argentina, que ha dibujado un signo de interrogación en el fu- turo de Punta del Este. El panorama se complica aún más ante la inminente aproba- ción de un plan elaborado cuando el viento estaba a favor, que diagnosticaba el ago- tamiento de tierras en Punta del Este capaces de mantener el nivel record de inversio- nes que experimentó el Departamento en estos últimos años.
Hoy nos dicen  que nuestra oposición a parte de este proyecto  es innecesaria, ya que la crisis instalada desde la pasada temporada y que está empezando a sentirse  en el nivel  de actividad, va a desactivar cualquier inversión que se pretenda orientar  ha- cia ese nuevo   frente.  Como el plan  no está pensado para una  situación coyuntural como la actual  ni para el corto plazo, queremos insistir en las graves consecuencias que puede tener una  propuesta urbana cuando es digitada interesadamente  por el poder político y económico.

El eje Aparicio Saravia


El Bulevar  Aparicio Saravia recorre 8 kms. en dirección Este Oeste al Norte de Punta del Este, desde la planta urbana de Maldonado hasta el puente sobre el Arroyo Maldonado. Su trazado vendrá modificado para transformarlo en la segunda etapa de la Perimetral Norte,  que comu- nica  Portezuelo con La Barra, sin nece- sidad de entrar a la Península. A lo lar- go de este Bulevar se agrupan varios pro- yectos  consensuados por todos  los partidos políticos a lo largo de varias  admi- nistraciones y  que  satisfacen las “con- signas  estratégicas” del Plan  que  está  a punto de ser aprobado: desestacionalizar las actividades, crear nuevas fuentes de trabajo, diversificar la economía del De- partamento y consolidar la imagen de Uruguay Natural. Las principales inter- venciones se desarrollan en predios ubicados  entre  el destinado al Centro  Universitario y el viejo Aeródromo de El Ja- guel,  en  cuyas  inmediaciones se cons- truirá el Centro  de Convenciones y Pre- dio  Ferial.   En los siguientes 5 kilóme- tros, hacia  el Este de la vieja pista  aérea se ubican los asentamientos  Kennedy y El Placer.  En caso que se tenga  éxito en reubicar a las familias de El Placer,  allí se proyecta un paseo  gastronómico con un recorrido peatonal a orillas del Arroyo Maldonado.Hasta  aquí  hay  cierta  coherencia entre los diagnósticos que se hacen de la conurbación Maldonado-Punta del Este, y las propuestas tendientes a generar una “ciudad del conocimiento” vinculada a los centros universitarios, y un polo de servicios de todo el año vinculado al “turismo cultural” asociado a los congresos y convenciones. Creemos que en esto ha- bría consenso e incluso unanimidad en- tre políticos, profesionales, gremiales, y ciudadanos en general.

Desvarío

En cambio no se entiende por qué  juego malabar, el plan, en determinado momento, mete mano  a un área considerada por los técnicos municipales como un “pasivo urbano “; un área “de basurales y mal iluminada” como dijera hace poco el Sr. Horacio Díaz, Director Departamental de Turismo, en un programa radial; parecería  más bien,  como  decía  un reciente editorial de un  diario capitalino que se trata de “un botín muy codiciado”. Se ha dedicado  un año de planificación para encontrar la manera de “duplicar el volumen edificado de Punta del Este” previendo una  población estimada de
600.000  personas en 20 años. En flagrante conflicto con las consignas iniciales,  abrir “nuevos frentes para desarrollos inmobiliarios” y promover el  “aumento de oportunidades económicas” parecen ser los auténticos objetivos.
El propósito final, que está también explicitado, es recaudar us$ 200: de plusvalía o retorno por ma- yor valor que aseguren la hegemonía política por muchos períodos.
El proyecto claramente se desvirtúa cuando un urbanista que antes  mani- festaba  que las torres  “son objetos  de consumo capitalista, que banalizan el paisaje urbano”  ahora  proyecta estas torres  de 75 metros de altura sobre la Avenida Miguel  Ángel hasta el Arroyo Maldonado. Se desvirtúa cuando incorpora “microcentralidades” en los nodos más relevantes de Aparicio Saravia,  en los que las torres  se apoyan en basamentos comerciales de dudosa rentabilidad: los modelos de microcentralidad que mencionan como “conjuntos de mayor  creatividad que hace  tiempo se dejaron de construir” son  Arcobaleno y Roosevelt Center, proyectos que  nunca han  logrado  el éxito comercial esperado. Menos notoriamente, también se desvirtúa cuan-do se agrega la posibilidad de edificar bloques de 5 pisos en cualquier terre- no de más de 2.500m2 en el enorme polígono de actuación, de lo que resulta una oferta prácticamente infinita de tierras aptas  para este tipo de edificación que sin duda va a depreciar áreas residenciales enteras, que cuentan con preexistencias naturales y de factura humana de altísima calidad. Quedamos perplejos cuando se dice que  este  volumen de  construcción se justifica por  la demanda de  ho- teles  para  el turismo de congresos y de dormitorios para  estudiantes. No podemos aceptar semejante disparate, ya que existen a muy poca distancia, sobre la Avenida  Pedragosa Sierra que viene siendo la continuación de Parada 5 hasta el Jaguel,  manzanas enteras aptas  para  edificios de 4 pisos  con 100% de FOT: esto es, tierras disponibles para  construir unos 200.000m2 capaces de satisfacer cualquier  demanda  agregada que  produzca la  “ciudad del  conocimiento”. Es ilustrativo advertir que la población que cursa  estudios terciarios en Punta del Este es de 3.300 individuos, la mayoría de los cuales se alojan en viviendas ya existentes. El Arquitecto Samuel Flores Flores ha declarado con razón que este proyecto se ha tornado “surrealista”.

Stock de Tierras

No encontramos ninguna justificación para  transformar Rincón del  Indio,  en una  nueva ciudad; menos en una  nue- va Península o en una nueva Roosevelt. Hay todavía en Punta del Este, un stock de terrenos aptos  para  20 años  de desarrollos, aún cuando se mantuviera el excepcional ritmo  actual. Si computamos que durante esta administración se hicieron 1:8 metros de los cuales el 37% corresponde a bloques bajos de 3 y 4 pisos y torres  de 10, 17 y 23 pisos  resulta que se volcaron al mercado 600.000  metros de apartamentos. Puedo  demostrar que entre  la Pastora, Roosevelt y Lobos que- dan tierras para edificar 3 ó 4 millones de metros de nuevos apartamentos. Decretos del año  2009 permitieron que las torres de La Pastora y Lobos tuvieran
6 pisos más, y que se hicieran bloques de 4 pisos en toda la primera fila de Pinares y en unas  30 hectáreas sobre  la Laguna del Diario y 3 pisos en zonas  de Manantiales  hasta la Ruta 104.
El reciente Decreto de Hotelería de fines del 2011 permite hoteles de 10 pisos  en 6 manzanas entre  Lobos y San Rafael, y hoteles de 3 pisos  en cualquier terreno de más de 2.000m2 en toda el área urbana del Departamento.
El Plan se preocupa por “el control y limitación de la expansión de la mancha urbana” cuando nunca hubo un apartamiento tan  notorio como  el de esta  ad
ministración del  plan  urbanístico que rigió desde 1978 hasta la fecha  en Pun- ta del Este y que de alguna forma ha definido  el perfil  de la ciudad tal cual hoy la conocemos.
Estos  gurúes del  urbanismo profetizan que en aplicación de este Plan, en 20 años se llegará  a la “madurez edilicia”, “porque los sectores tradicionales para localizar estas  inversiones están  comenzando a saturarse”. ¿Acaso se ha llegado a la madurez edilicia de Roosevelt? ¿No sería conveniente esperar a que esto suceda, en momentos en que esta Avenida se vuelve a considerar una ubicación apetecible después de 35 años de fracasos? La Pastora parece saturada, pero no se pueden desandar las aprobaciones concedidas, por lo que irremediablemente se seguirá densificando.
La Intendencia  insiste en que esta planificación servirá de blindaje para que el poder político no ceda ante el capital especulativo. De hecho, en esta oportunidad lo está haciendo de manera inédita. Hay rumores de nuevos cambios y excepciones. ¿Dónde iremos a parar?

Cambio de las reglas de juego Estos  cambios de  la normativa tienen consecuencias en el valor  de la propiedad de todo el balneario. Si alguien opta por levantar una torre en Miguel Ángel ó en el Aparicio Saravia, es una  torre menos  que  se levanta en Roosevelt. Si al- guien  opta por construir un bloque bajo en Rincón del Indio es un bloque menos que se levanta en Las Delicias  o en Piedras  del  Chileno. Si alguien instala un comercio en  los  nuevos centros es un comercio menos que  se instala en Gorlero, en Punta Shopping, en Maldonado o en La Barra.

Gestionar las ciudades

El cambio de  la ordenanza para  Mal- donado aprobado a fines  del  año  pasa- do tiene  algo en común con esta “nueva ciudad en el Frente Norte”:  como  no se sabe qué hacer  con las ciudades se hace más ciudad.
El verdadero desafío  es planificar ciudades con actividades que promuevan empleo permanente. Actividades vinculadas a la futura Ciudad Universitaria y al fu- turo  Centro  de Convenciones. Intervenciones que no requieren necesariamente mayor volumen edificable sino mayor inversión en infraestructura, en servicios, en comercios de categoría, en actividades empresariales, en fin en calidad de vida. Queremos ciudades que  no  se vacíen, como  Punta del Este 10 meses  al año o como Maldonado cada día después de las
8 de la noche. “Las operaciones concer- tadas territoriales entre el sector público y la iniciativa privada” tienen ya mucho espacio para implementarse en los Cen- tros de Maldonado y Punta del Este.
Hay mucha gente desconforme con Punta del Este. “La marca  Punta del Este es mucho mayor  que su contenido,” decía el Lic. Miguel  Pato, Director de Ernst  & Young al cierre del congreso de agosto pasado en el Conrad. También dijo que “perdimos la oportunidad de invertir en servicios,  en actividades para el ocio; Pun- ta del Este es aburrida”. No matemos a “la gallina de los huevos de oro” destru- yendo la calidad urbanística y ambien- tal del principal polo de atracción turís- tica del País.

El turismo, la construcción, las fuentes de trabajo

A veces confundimos el orden de los factores y pensamos que con construir más metros vamos a atraer  más turismo. Es completamente al revés.  Si hay turismo, si el turista se va conforme, si obtiene lo que vino a buscar, entonces habrá inversión y habrá empleo. Cuidemos que no se vaya la gente que vino de todas partes del mundo a vivir aquí. Por mi parte, como uno de los que han hecho de Punta del Este y Maldonado nuestra “tierra de esperanza”, no que- remos vivir en ciudades de utilería, que se montan y desmontan cada año, para una temporada cada vez más corta. Hay mucho para hacer  en este sentido: preparemos a nuestra gente para dar un mejor y más ca- lificado servicio. De eso vivimos.

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