Pese al crecimiento de la oferta los precios suben, y algunos especialistas hablan de "especulación".

El escenario actual

Se está construyendo mucho en Mar del Plata. Tal vez, con la misma vocación que en la etapa de oro del Real Estate local, allá por la década del sesenta y esto provoca cambios importantes en el mercado inmobiliario. Incluso, algunos hablan de una suba inusual de precios. Otros, en cambio, prefieren hablar de una “neblina” en el sector.

La confusión para el inversor local radica en que, habiendo mucha actividad, se generan unidades habitacionales con precios premium para un mercado que, aseguran diversos especialistas, quizás no lo resiste. En definitiva, la mira de los desarrolladores parece concentrada en atraer al capital ajenos a la ciudad.

En este momento, existen alrededor doscientos edificios en obra y una cantidad similar con planos aprobados o en vías de lograrlo, pero los precios de las nuevas unidades –como nunca antes– parecen escapar a los parámetros normales de cotizaciones de la ciudad.

De la mano de una mayor cantidad de metros cuadrados construidos, los valores en “La Feliz” no han dejado de incrementarse.

En esa dirección, iProfesional.com realizó un relevamiento por el cual constató que, en promedio, un departamento a estrenar en zona no costera hoy se ofrece a u$s2.000 el metro cuadrado (IVA incluido), mientras que ya en cercanías de la playa alcanza los 4.000 dólares.

En esas zonas, puntualmente, se comercializan pisos o semipisos con superficies que parten de los 105 metros cuadrados hasta llegar a los 270 metros cuadrados.

De aquí que el valor total de algunos departamentos roza con comodidad el millón de dólares. Lo primero que se puede percibir es que los precios mencionados están, en apariencia, fuera de la escala tradicional de la ciudad turística.

Monitoreo del mercado

En lo que se refiere a alquileres, desde la Cámara Marplatense de Empresas Comerciales y de Servicios (Cameco), ya advirtieron de fuertes subas a sus asociados a la hora de renovar contratos de locación.

La razón, según la entidad, radica en que el precio del metro cuadrado se incrementa a raíz de que el valor de referencia lo fijan los edificios nuevos.

El vicepresidente de Cameco, Héctor Domínguez, reconoció que la institución no sólo recogió esa preocupación, sino que además ordenó realizar un trabajo de monitoreo entre los diferentes martilleros locales.

La mayoría de estos especialistas coincide en que los precios de las propiedades mantienen una tendencia alcista significativa respecto de las cotizaciones que siempre ha ostentado Mar del Plata para los nuevos desarrollos.

“Un departamento en Palermo o Caballito, en Capital Federal, hoy tiene valores apenas por debajo de las construcciones que se están llevando a cabo en las zonas no costeras marplatenses”, reconoció el mismo Domínguez a este medio.

Según Diego Del Valle, martillero local, “para el sector ABC1” hoy existen propuestas que, lejos de las playas, “se cotizan a valores que se mueven en una franja de entre u$s1.500 y u$s2.000 el metro cuadrado”.

Sin embargo, "en edificios emplazados sobre la costa, dicha cifra se eleva a u$s2.700 e, incluso, a u$s4.000 en algunos emprendimientos”, aseguró.

Otro agente inmobiliario local, Eduardo Vaccari, brindó precisiones similares respecto de las alternativas marplatenses.

“Para desarrollos nuevos de calidad estándar, el precio del metro cuadrado arranca, con IVA incluido, desde los u$s1.450 y llega a los u$s2.600. Por supuesto, estos valores pueden incrementarse según se tenga vista al mar o cercanía a la playa”, detalló.

“Ya en el caso de las propiedades de calidad premium, pero sin vista al mar, el precio merodea los u$s1.800. En cambio, si el desarrollo da sobre la costa ese valor trepa a los u$s3.870 considerando la misma superficie”, concluyó.

Consecuencias

Domínguez hace referencia a un efecto contagio: “Suben los precios del metro cuadrado de los departamentos a estrenar, y eso también arrastra a las cotizaciones de los locales comerciales y oficinas”.

Guido Dalia, también representante de Cameco, reforzó esa hipótesis y resaltó que “este tema va a incidir de manera directa también en las locaciones de los comercios. Estamos frente a un escenario en el que mucha gente ‘sube por las dudas’ y eso termina impactando en el consumidor”.

A partir de este contexto, varios operadores inmobiliarios marplatenses resaltan que esta nueva oferta está dirigida básicamente al segmento premium, pero además, está arrastrando a la suba a otras unidades de menor categoría, lo que en definitiva termina haciendo más dificultoso el acceso a la clase media.

Alejandro Acámpora, martillero local, evaluó los causales de este fenómeno. “Algunos desarrolladores, por querer ganarle a la inflación, miran un poco más lejos y con perspectivas de venta a largo plazo”, puntualizó.

Acámpora resaltó: “Que se ofrezcan propiedades a u$s4.000 el metro cuadrado no resiste ningún análisis. Es imposible competir con Puerto Madero o con otros tradicionales barrios residenciales de Buenos Aires. Obviamente, no hay mercado local para eso”.

Acámpora, también se refirió al efecto contagio y expresó que, incluso, todo lo que se está construyendo en la zona que va desde la avenida Colón hasta Paso, es decir, un sector periférico del centro comercial marplatense, ya cotiza en niveles de u$s1.800 el metro cuadrado".

Ofertas marplatenses

Según destacan los expertos, en Mar del Plata abundan los edificios recientemente terminados, es decir de hace uno o dos años, y que todavía no se han logrado vender por completo.

A esta oferta se le agregará un total de 200 ahora en ejecución. Por ello, el empresariado local advierte que la situación podría derivar en una brusca caída de valores producto de esta mayor cantidad de unidades.

En este contexto de "fiebre por el ladrillo" marplatense, en La Feliz se evalúa la posibilidad de habilitar la construcción de torres de departamentos en la zona de Punta Mogotes.

La iniciativa en cuestión, precisaron fuentes locales, ya ha sido discutida por los concejales de los distintos partidos políticos.

fuente: Matías Frati desde Mar del Plata/especial para iProfesional.com