Jueves, 18 Mayo 2017 20:07

¿Qué es más rentable, el alquiler residencial o el turístico?

Los precios de los alquileres en las grandes ciudades crecen ya a tasas mucho más aceleradas de lo que se revalorizan las viviendas en venta. Por eso, Raquel Díaz Guijarro realizó esta investigación para el portal español CincoDías. Continúa indicando que parte del sector se pregunta si no estaremos en la antesala de otra burbuja, aunque solo sea referida al mercado del arrendamiento. De esta situación se viene culpando desde hace meses al alquiler turístico, una actividad que supuestamente reporta pingües beneficios a cambio de costes mínimos.


Y como los propietarios de esas casas que se alquilan solo para vacaciones ganan mucho dinero, detraen sus viviendas de la oferta de alquiler residencial tradicional, lo que a su vez provoca ese repunte de las rentas, argumentan los más críticos con esta actividad.

 

Pero, realmente, ¿qué es más rentable, alquilar a un inquilino tradicional o destinar esa vivienda al arrendamiento turístico? Las cifras dicen justo lo contrario. Lo más habitual es obtener más beneficios con el alquiler de larga duración. Eso sí, todas las fuentes consultadas por CincoDías hacen idéntica salvedad: no son negocios comparables porque ni siquiera la demanda coincide en el tipo de producto que busca si es para una finalidad u otra.

 

alquiler vivienda

 

Una de las plataformas líderes en alquiler turístico, Airbnb, acaba de realizar un estudio sobre Barcelona donde demuestra con cifras cómo el 78% de las casas enteras anunciadas en su web ingresan menos de lo que obtienen de media los caseros convencionales. El 22% de esas viviendas ganan más, un total de 4.458 inmuebles. De ellos, 1.405 se localizan en Ciutat Vella (ver gráfico). De hecho, el informe concluye que solo un 2,5% de las casas enteras que se ofrecen en Ciutat Vella genera más ingresos que el alquiler de larga duración. En el resto de barrios, esta cifra es muy inferior al 1%. y en Sarrià-Sant Gervasi la diferencia de ingresos entre un alquiler y otro es más del doble.

 

Y esto en lo que se refiere a quienes disponen de una vivienda completa para alquilar porque Airbnb señala que buena parte de los anfitriones que utilizan su plataforma lo hace como salvavidas económico y solo durante ciertos periodos, con lo que ingresan unos 5.500 euros al año de promedio. En la misma línea, recuerdan que tiene mucha más repercusión sobre el mercado el volumen de viviendas vacías, que se estima del 11% en Barcelona, en torno a 89.000 para un parque total de 811.107. Esas casas desocupadas son casi nueve veces el número de anuncios de pisos completos en Airbnb.

 

Así lo creen también José Luis Groizard y William Nilsson, del departamento de Economía Aplicada de la Universidad de las Islas Baleares (UIB), que han elaborado un estudio sobre los mitos y realidades del alquiler vacacional. ¿De dónde viene entonces esa creencia de que con el alquiler turístico se puede ganar mucho más dinero? Joseba Cortázar, portavoz de HomeAway y PR Senior Manager Iberia, explica que aunque a priori la rentabilidad puede ser ligeramente mayor en los pisos turísticos, al realizar los cálculos no se tiene en cuenta la gestión que conlleva esta clase de alojamientos frente al alquiler residencial.

 

“Hay que gestionar los check in y check out, mantener la limpieza, tramitar las reservas... Si es el propietario quien se encarga de estas tareas, le resultará más barato; pero si debe contratar a un gestor, sus ingresos mermarán entre un 15% y un 25%”, recuerda Cortázar.

 

Pero es que además de los costes de mantenimiento y gestión que conlleva poner en el mercado una vivienda para alquiler turístico, no hay que desdeñar el tratamiento fiscal que tienen unas rentas y otras. La Asociación de Viviendas de Uso Turístico de Euskadi Aparture advierte que los ingresos obtenidos por el alquiler tradicional tienen un tratamiento fiscal más ventajoso en las tres diputaciones vascas. Esos ingresos disfrutan de una deducción del 20% y tributan, según su cuantía, en una horquilla que va del 21% al 25%. En cambio, en el alquiler turístico no existen deducciones y todos los recursos que obtiene el contribuyente por esa vía tienen la consideración de rendimiento del trabajo, por lo que deben pagar IRPF al tipo que corresponda, que suele situarse en la banda alta, del 35% al 40%.

 

De esta manera, el presidente de Aparture, Asier Pereda, explica que ellos hacen los cálculos de la siguiente manera: Cuánto tengo que facturar para que mi ingreso turístico neto (después de impuestos) me resulte más rentable que un arrendamiento residencial tradicional de 1.000 euros al mes (que al año son 12.000 euros de alquiler tradicional). En San Sebastián nos da como resultado que para igualar el beneficio de ese alquiler convencional, debería ingresar un total de 24.000 euros brutos, es decir, el doble. Y ello ocupándose el propietario de todos los gastos de mantenimiento y gestión de la casa. "Ese volumen de facturación se corresponde a tener la vivienda ocupada al menos 160 días a un precio de 150 euros la noche", advierte Pereda. Desde esta asociación consideran que hoy por hoy esto es muy difícil en la capital donostiarra y está al alcance de muy pocos propietarios y muy pocas viviendas. "Se han dicho muchas inexactitudes sin ninguna cifra que lo avale fruto de la euforia que vivimos por la buena situación turística", añade.

 

Por ello, solo con niveles de ocupación muy altos se podría superar la rentabilidad media de un alquiler de larga duración, que en la actualidad está inmerso en una tendencia claramente alcista. La escasez de viviendas y la fortaleza de la demanda hacen que encontrar inquilino para una casa en muchos barrios de Madrid o Barcelona sea cuestión de semanas o incluso días.

 

El último informe de Idealista estima que alquilar de forma tradicional en Madrid reporta una rentabilidad media del 6,1% al año, cifra que baja al 5,3% en Barcelona, significativamente más que lo que ofrece la deuda pública (1,6% el bono a 10 años). Los expertos de la UIB piden una regulación “que dé seguridad jurídica a los propietarios, aflore la economía sumergida y corrija las consecuencias no deseadas atribuidas a esta nueva modalidad vacacional”.

 

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